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◆방미씨가 권하는 부동산 성공 투자 7계명

살때도 항상 팔때를 고려해라

처음 가격(분양가)을 따져라

금리와 경기 변동을 살펴라

인터넷 사이트를 과신 말라

입지와 관리 상태 좋은 부동산 골라라

아파트는 1000가구 이상 대단지를 노려라

무릎에서 사서 어깨에서 팔아라

80년대 ‘날 보러와요’란 노래로 인기를 누렸던 가수 방미(45)씨가 다시 화제를 모으고 있다. 이번엔 노래 때문이 아니다. 부동산 투자를 통해 200억원의 자산을 모은 성공담 때문이다. 방씨는 최근 초보자들을 위한 부동산 투자서까지 출간했다. 직접 몸으로 부딪치면서 터득한 부동산 투자 비법을 전수받으려는 네티즌들이 그의 블로그를 찾는다. 서울 이태원의 한 커피전문점에서 방씨를 만났다. 추운 날씨인데도 한남동 유엔빌리지에서부터 30분 걸어왔다고 했다. “자동차가 없거든요. 집구경, 땅구경 하려면 부지런히 걸어야죠.”

◆“고생은 감수해야”

방씨는 부동산 업계에선 고수(高手)급으로 통한다. 정통 이론가는 아니지만 27년간 발에 땀이 나도록 돌아다니면서 시행착오를 겪으며 나름 내공을 쌓아 왔다.

지난 78년 가수로 데뷔하자마자 아파트로 재테크에 나섰고, 고수익을 좇아 끊임없이 옮겨 다녔다. 27년간 이사만 서른 번. 신반포, 방배동, 여의도 등지에 있는 아파트를 6개월~1년 주기로 갈아타면서 사고 팔기를 거듭했다. 항상 크게 성공한 것은 아니지만, 이 와중에 1억원에 매입한 아파트가 2년 만에 5억원대로 치솟기도 해서 쏠쏠한 수익도 챙겼다. “아파트로 재테크하려면 평생 한집에서 살겠다는 생각은 버려야 해요.”

지난 93년 한국 생활을 정리하고 떠난 미국 뉴욕에서도 그는 한국에서의 경험을 살려 과감히 부동산 투자에 도전했다. 97년 뉴욕 맨해튼의 한 콘도를 분양받은 뒤 1년 후에 처분했고, 이때도 갑절이 넘는 수익을 남겼다. 마침 한국에서 IMF 외환위기가 터졌고, 한국의 환율 흐름과 금리 추이를 지켜보다가 집 판 돈을 한국으로 몽땅 송금해 환차익까지 손에 쥐었다.

그러나 주식은 거의 손대지 않았다고 한다. “주식은 악재가 터지면 한순간에 휴지 조각이 되잖아요. 하지만 부동산은 집값이 폭락해도 최소한 집이라는 실체는 남으니까, 그냥 본인이 들어가서 살기라도 하면 되죠.”

◆“환금성 없는 부동산은 버려야”

그러나 부동산 중에서도 땅 투자만큼은 말리고 싶다고 했다. “땅은 한 번 사면 최소 10년 이상 긴 시간을 기다려야 하고, 팔고 싶을 때 팔 수도 없으니까요.” 그는 “부동산은 살 때보다 팔 때가 더 중요하다”면서 “투자 가치로 따지면 지방의 땅 수천평보다 언제든지 현금으로 만들 수 있는 서울 강남의 작은 오피스텔이 훨씬 높다”고 말했다.

방씨는 다른 부동산 전문가들의 충고와는 다른 분석도 내놓았다.

예컨대 실수요자가 아니라면 수도권 외곽 지역 아파트는 신중해야 한다는 게 방씨의 주장이다. “미분양 아파트가 현재 11만 가구 넘게 쏟아지고 있지만 값이 싸다고 무심코 잡았다가는 큰코다치기 쉽습니다. 외곽 지역은 앞으로 공급이 꾸준히 늘어날 것이기 때문에 나중에 털고 나오기가 쉽지 않습니다.” 도심 역세권처럼 경기 변동에 큰 영향을 받지 않고 꾸준한 매매가 이뤄지는 곳에 투자하는 것이 성공 확률이 높다는 것이다.

“이웃나라 일본을 봐도 알 수 있듯, 인구 구조가 바뀌면서 외곽 쪽은 집값의 변동성이 클 수 있습니다. 앞으로는 해외에 내집 드나들 듯 하는 젊은이들이 늘어날 텐데, 이들이 굳이 국내 외곽의 값비싼 아파트를 찾지도 않을 테고요.”

방씨는 “초보자일수록 도심에 있는 핵심 부동산을 잡는 게 안전할 수 있다”고 강조했다

◆“서울 강북권 눈여겨보세요”

어디가 유망한 지역인지 족집게처럼 콕 찍어 달라고 하자, “투자 목적이든 실수요 목적이든 서울 강북 지역을 눈여겨보라”고 했다. 5~10년 후를 내다본다면 국제업무단지, 뉴타운 개발 등으로 호재가 많은 용산을 투자1순위로 꼽았다. 강남 테헤란로를 뺨치는 부촌 중 하나로 급부상할 것이라고 예상했다.

“단국대 부지 쪽과 한남동, 이태원 1~2동을 주목해 보세요. 아직 가격이 뛰지 않은 숨어 있는 부동산들이 많아요.”

이미 값이 많이 뛰지 않았느냐고 묻자, 방씨는 “직접 가봤어요?”라고 되물었다. “가보지도 않고 비싸다고 하는 사람들이 많은데, 열심히 뒤지면 아직 오르지 않은 저가의 물건을 찾을 수 있어요. 설마 그런 것까지 저보고 몽땅 찾아달라는 건 아니죠?”

그는 “강남은 이제 개발이 거의 완료돼 포화 상태”라며 “강남에 비해 강북은 상대적으로 낙후되어 있어서 재개발 가능성이 높다”라고 말했다. “오세훈 서울시장도 남은 임기 안에 이름을 남기려면, 아무래도 강남보다는 강북 개발에 주력하지 않겠어요?”

그는 이밖에 왕십리, 동대문 등 청계천 라인과 한강로 쪽의 리모델링 라인 등도 관심있게 지켜볼 만하다고 했다.

◆“집값 안정세 보일 것”

그러나 방씨는 당분간 부동산 투자는 관망하는 게 좋겠다고 덧붙였다. 현재 주택대출 이자 압박이 커졌고, 세금 부담도 만만치 않기 때문이다. “향후 집값 상승폭이 커지긴 힘들 겁니다. 실수요자는 새 정부 정책을 지켜보면서 투자를 결정해도 괜찮을 것 같아요.”

방씨는 부동산 분산투자 차원에서 미국 부동산 투자에 관심을 갖고 있다고 했다. 한미 자유무역협정(FTA)과 무(無)비자 시대에 대비하겠다는 것이다. 다음달 미국으로 출국해 4년 정도 머물다가 돌아올 예정이라는 그는 “늘어나는 유학생, 장기 체류자 등의 수요를 겨냥해서 미국에서 콘도를 한 채 사는 게 목표”라고 했다.

(이경은 기자 diva@chosun.com)

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