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감사원, 감독 제대로 안한 국토부 장관에 ＂공시價 바로잡아라＂

같은 동네에 있는 땅인데 왜 공시지가는 크게 차이 날까. 감사원이 19일 공개한 '부동산 가격공시제도 운용실태' 감사 결과에서 그 이유가 일부 드러났다. 부동산 가격을 좌우하는 땅의 '용도'가 잘못 입력된 경우도 있었고, 아예 공시지가 산정에서 누락돼 옛날 공시가격을 계속 적용받은 경우도 있었다.

A시 B동 ○번지의 공시지가는 2016년 ㎡당 62만1000원이었다가 작년에 ㎡당 77만6200원으로 올랐다. 3년 만에 24% 오른 것이다. 그러나 이웃한 ×번지 땅은 2014년부터 작년까지 5년 동안 계속 ㎡당 50만6000원에 머물렀다. A시가 새로 공시지가를 산정하면서 ×번지는 아예 누락했기 때문이었다. 감사원은 이처럼 개별 공시지가가 산정되지 않은 땅이 전국에 539만여 필지나 있다고 밝혔다. 대부분은 공공용지나 도로·하천 부지였지만 개인이 소유한 대지, 논, 밭 등도 43만여 필지 포함돼 있었다. 공시지가 산정에서 누락된 이유는 지자체가 토지 분할이나 합병 같은 변경 사항을 제때 토지대장에 반영하지 못했기 때문이었다. 감사원의 지적에 국토부는 "지자체가 누락 여부를 점검하도록 하고 지도·감독을 강화하겠다"고 밝혔다.

부동산 공시가격은 재산세 등 세금과 건강보험료 산정, 기초연금 수급 대상자 결정 등 60여 분야의 기초 자료로 활용된다. 세금·복지와 직결되는 분야인데, 그동안 공시가격이 들쑥날쑥하게 산정된다는 불만이 끊이지 않았다. 특히 같은 동네라도 시세 반영률과 공시가격 인상률이 크게 차이가 나는 점이 가장 큰 문제로 꼽혔다. 예를 들어 서울 마포구 연남동의 C 단독주택(132.9㎡)은 2018년 9억4000만원에 팔렸는데, 이듬해 공시가격은 4억2500만원으로, 시세 반영률이 45%에 불과했다. 반면 D 단독주택(대지면적 377.2㎡)은 2018년 34억3000만원에 팔렸는데 2019년 공시가격이 31억7000만원으로 책정됐다. 시세의 92% 수준으로 공시가격이 산정된 것이다. 이 주택은 결국 집주인의 이의 신청을 통해 최종 23억6000만원으로 공시가격이 정해졌다.

땅의 가치를 측정하는 공시지가도 마찬가지다. 서울 중구 명동2가 50-9번지 토지의 1㎡당 공시지가는 2018년 8120만원에서 작년 1억6250만원으로 두 배로 뛰었다. 반면 바로 옆 50-10번지의 공시지가는 같은 기간 4260만원에서 5540만원으로 30% 오르는 데 그쳤다. 토지의 위치나 용도에 따라 공시지가 인상률이 다를 수는 있지만 인접한 토지의 인상률이 3배나 차이가 나는 것은 이해하기 어렵다는 지적이 많았다. 감사원이 확인해 본 결과, 땅의 '용도'를 잘못 입력해서 공시지가가 들쑥날쑥해지는 경우도 있었다. '제1종 주거' '제2종 주거' '상업' '공업' '농림' '자연환경보전' 등으로 나뉘는 '용도지역'은 부동산 가격에 큰 영향을 준다. 그곳에 지을 수 있는 건축물의 용도·규모·건폐율 및 용적률을 좌우하기 때문이다. 실제로는 '주거지역'에 있는데 '자연환경보전지역'에 있다고 입력되면 공시가격이 떨어지는 식이다. 그런데 감사원이 확인해 본 결과 전체 개별 토지 3300만여 필지 중 0.36%인 12만1616필지는 토지 이용 계획 확인서상의 용도지역과 실제 가격 산정에 반영된 용도지역이 달랐다. 개별 주택 390만여 호 중 0.17%인 6698호도 용도지역이 잘못 반영됐다.

집이 들어선 땅의 가치만 따지는 '개별공시지가'보다 집값과 땅값을 합쳐서 공시하는 '개별주택가격'이 낮은 '역전 현상'도 많은 것으로 드러났다. 공시지가는 산정된 토지 가격을 100% 반영하지만, 주택은 토지+주택의 합산 가격 중 80%만 반영하는 규정 때문이다. 하지만 같은 지자체 내에서 지가(地價) 산정 부서와 주택 가격 산정 부서가 달라서, 같은 땅을 다른 기준으로 평가한 경우도 많았다. E시 F동에 있는 한 주택 부지에 대해 주택 가격 담당 부서는 '폭 8m 이상 12m 미만 소로(小路)에 한 면을 접하고 있다'고 판단했다. 그러나 토지의 공시지가를 산정하는 옆 부서는 이 땅이 '폭 25m 이상 도로에 한 면이 접하고, 다른 한 면 이상은 소로에 접한다'고 평가했다. 인접 도로에 대한 평가 차이로 산정 가격은 37% 달라졌다. 작년에 공시된 390만1730호의 주택가격과 해당 토지의 공시지가 중 37.94%인 144만1363건은 이처럼 같은 토지에 대한 가치 평가가 달랐다.

[그래픽] 주요 시·도 표준지 공시지가 상승률

[그래픽] 논란이 됐던 공시가격 산정 사례들 기고자 : 김진명 기자 성유진 기자
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