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땅집고 파트너 홍만식 대표가 재건축한 송파구 삼전동 건물

31일 오후 서울 송파구 삼전동. 노후 빌라가 밀집한 주택가에 밝은 회색 시멘트 벽돌로 마감한 5층 상가주택 한 채가 눈에 들어왔다. 1~2층은 상가, 2층 일부부터 5층까지는 주택이었다. 언뜻 보기엔 평범한 상가주택처럼 보였다. 하지만 곳곳에 특별한 설계 기법이 숨어있다.

먼저 1층과 2층에는 건물 외부로 이어지는 노출 계단을 활용했다. 바로 옆 건물과 붙은 북측 공간은 답답함을 없애기 위해 1층 상가부터 집주인이 사는 5층까지 수직으로 뻥 뚫린 중정(中庭)을 조성했다. 옥상에도 이색적인 공간이 있다. 신축 건물에 어울리지 않게 낡은 적벽돌을 쌓아 올려 다락을 만든 것.

이 건물은 땅집고 파트너사인 리슈건축 홍만식 대표가 설계했다. 홍 대표는 "주변에 상가가 많지 않아 상권이 잘 형성된 곳은 아니었지만 유동 인구가 많아 손님을 끌어들일 수 있는 특별한 공간이 필요했다"며 "테라스와 중정을 두어 건물의 개방감을 살리면서 채광 효과를 끌어올려 건축주와 세입자 모두 만족도를 높였다"고 말했다. 홍 대표는 오는 15일 개강할 땅집고 건축주대학 18기 과정에서 '입지와 수지분석을 고려한 수익형 빌딩의 기획과 설계 노하우'에 대해 강의한다.

◇9호선 가까워 수요 충분…상가·임대주택 배치

건축주는 2019년 6월 홍 대표를 찾아 기존 단독주택을 헐고 상가주택을 신축하고 싶다고 했다. 원래 건축주의 부모는 이 집을 유치원으로 운영하면서 꼭대기층에 직접 살았다. 건축주는 "4~5년 전에 부모님이 유치원 운영을 접으면서 건물 대부분이 비어있었다"면서 "상가와 임대주택을 배치해 월세 수익을 거두면서 꼭대기층에는 부모님이 살 수 있도록 꾸몄으면 좋겠다"고 했다.

홍 대표는 먼저 상가주택을 지어도 성공할 수 있는 입지인지부터 따져봤다. 삼전동 일대는 노후 주택이 대부분이다. 신축 주택은 거의 없고, 상가도 찾아보기 힘들다. 홍 대표는 "지하철 9호선 석촌고분역을 걸어서 다닐 수 있고, 약 1㎞ 떨어진 곳에는 롯데월드몰과 석촌호수도 있다"면서 "주거나 상가 임대 수요는 많은데 주변에 신축 임대주택이나 예쁜 카페도 없어 충분히 승산이 있어 보였다"고 했다.

홍 대표는 일단 건폐율과 용적률 등을 감안해 주택 규모는 5층으로 계획했다. 1~2층은 상가로 활용하되, 1층 일부는 필로티로 꾸며 주차장을 넣었다. 2층 일부 공간부터 4층까지는 임대주택(9가구)을 넣고, 5층은 건축주 부모 집으로 배치했다.

홍 대표는 상가의 경우 1층과 2층을 합쳐 약 59평, 임대주택은 1.5룸 1가구와 2룸 5가구, 3룸 3가구 등 총 9가구를 넣었다. 현지 공인중개사사무소 관계자는 "상가는 점포당 보증금 2000만원에 월세 100만~200만원 정도에 임대가 가능할 것 같다"면서 "임대주택은 주변에 신축이 별로 없어 수요가 많을 것"이라고 했다. 현재 주변 임대주택은 2룸 기준 보증금 5000만원에 월 100만원이며 3룸은 보증금 1억원에 월 130만원 선이다.

◇테라스·중정으로 개방감 끌어올려

홍 대표는 상가주택 경쟁력을 높이기 위해 특별한 공간을 구상했다. 우선 옆 건물에 접한 북쪽 고층부는 사선 제한을 감안해 외부와 통하는 공간으로 만들었다. 테라스와 중정(中庭)이다. 꼭대기층 주택 남쪽 한가운데와 북측 양끝에 오픈 테라스를 조성했다. 건축주 부모는 이 공간을 마당처럼 쓸 수 있다.

4층 임대주택 세대에도 테라스를 만들었다. 북측 1층 일부 공간엔 중정을 조성했다. 이 중정은 3층까지 수직으로 뻥 뚫려 있어 하루 종일 햇빛이 들어온다. 홍 대표는 "건축주의 옛 집에 있던 마당이 신축 건물에서 사라질 수도 있었는데, 테라스가 마당 역할을 할 수 있게 됐다"며 "중정은 임대 면적에 포함되지 않지만 상가와 주택에서 모두 바라볼 수 있는 점이 매력"이라고 했다. 상가는 1층과 2층을 잇는 노출 계단을 도입해 외부에서도 접근하기 쉽게 만들었다. 건축주는 수십년간 가족끼리 추억이 쌓인 옛 건물의 흔적이 남길 바랐다. 홍 대표는 건축주 바람대로 옛 건물 외벽에 쓰인 적벽돌을 그대로 보관했다가 건축주 부모가 사는 꼭대기층 외벽과 출입구 일부에 적벽돌을 가공해 재활용했다.

◇설계부터 시공까지 땅집고 파트너 참여

지난달 말 공사를 마친 이 건물은 신축에 약 1년 2개월 걸렸다. 건축부터 시공까지 땅집고 건축주대학 파트너사가 모두 참여했다. 건물 설계는 홍 대표가 맡았고 쿤스트종합건설이 시공했다. 온라인 CM(건설사업관리)사인 하우스플래너가 실시간으로 현장 모니터링을 하면서 투명하고 안전하게 건축을 진행했다. 홍 대표는 "손발이 잘 맞는 땅집고 파트너사와 협업하면서 현장 모니터링 시스템을 잘 활용한 덕분에 건축주가 원하는 사항이 건물에 그대로 반영될 수 있었다"고 했다.

[표] 삼전동 상가주택 건축 개요 기고자 : 김리영 땅집고 기자
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