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최근 정부 '3·29 토지 투기 대책'을 발표하면서 그 대안으로 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 생활형 숙박 시설도 이러한 수익형 부동산의 하나이다.

생활형 숙박 시설이란, 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 상품을 말한다. '서비스드 레지던스(Serviced Residence)'라고도 한다. 취사나 세탁 시설 등 주거 기능을 갖추고 있으면서 일반 호텔보다는 저렴한 것이 특징이다. 분양 받은 이의 선택에 따라 주거용 오피스텔처럼 장기 임대 계약을 통해 월세를 받을 수 있고 호텔이나 콘도미니엄처럼 단기 숙박 시설로 운용해 수익을 낼 수 있다. 개별 등기가 가능해 자유롭게 매매하고 전입 신고도 가능하다. 호텔과 오피스텔의 장점을 모아 놓은 주거 형태로 볼 수 있겠다.

그동안 생활형 숙박 시설은 아파트를 비롯한 주거 시설에 집중된 정부 부동산 규제를 피하며, 풍선 효과를 톡톡히 누려왔다. 청약통장이나 청약가점과 관계없이 분양이 가능하고, 지역 구분 없이 자유롭게 분양권 전매도 가능하다. 세금도 경쟁 상품 대비 상당히 유리하다. 1가구 2주택에 해당되지 않아 양도소득세는 일반 세율로 과세되며, 종합부동산세 대상에서도 제외된다.

◇주택 용도로 사용하는 것은 불법

생활형 숙박 시설은 지난해 전국 건축 허가 물량이 2019년 대비 16.9%나 증가하는 등 지속적으로 성장해 왔다.

그런데 요즘 생활형 숙박 시설의 투자 분위기가 바뀌고 있다. 정부가 올해 4월부터 시행하는 건축법 개정안에 생활형 숙박 시설에 대해 주택으로 사용하는 것을 불허했기 때문이다. 그동안 생활형 숙박 시설은 사실상 주거 시설이지만 '숙박 시설'로 지정돼 각종 규제를 피하면서, 부동산 투자와 난개발에 이용된다는 비판을 받아 왔다. 그 예로 일부 지역에서는 사실상 아파트임에도 '숙박 시설'로 분류되어 바닷가와 인접한 상업 지역에서 다른 건물을 가리더라도 준공이 가능했다. 아파트 대비 주차장 규모도 훨씬 작고, 초등학교 같은 공공 시설물 설치 의무도 없었다.

하지만 앞으로는 생활형 숙박 시설이 이렇게 주택 용도로 하는 것에 대해 이행 강제금을 부과키로 하고, 주거로 사용하는 시설은 주거용으로 용도 변경을 하도록 했다. 특히 객실이 30실 이상이거나 영업장 면적이 해당 건물 연면적 3분의 1 이상이면 숙박업으로 필히 등록하도록 의무를 부여해 규제를 강화했다.

대체 상품과도 경쟁이 심화되고 있다. 호텔뿐 아니라 게스트하우스·생활형 숙박 시설 등 다양한 숙박 형태의 공급량이 늘어나자, 해당 상품 간 경쟁뿐만 아니라 지역별 양극화도 발생되는 것이다. 생활형 숙박 시설은 임대 경쟁력 유지를 위해 객실 내 가구·소품 등 비용 부담을 증가할 수밖에 없고, 이는 높은 분양가로 연결되어 수익률도 낮아지는 실정이다.

운영사 부실 문제도 지속적으로 제기 되고 있다. 생활형 숙박 시설은 보통 위탁 운영하는데 운영 회사가 수분양자(오피스텔 소유주)로부터 전체 장기 임차받는 형태다. 소유자가 오피스텔을 직접 활용하기 어려울 수 있고, 분양 시 상품 수익을 보장받더라도 시행사 부도나 경영상 변수가 생긴다면 확정된 수익률을 보장 받지 못하는 경우가 비일비재하다.

◇주변 경쟁 시설 객실 가동률 체크해야

투자 환경 변화 속에서 생활형 숙박 시설로 은퇴 이후 노후를 꿈꾸는 이라면 전략적으로 접근할 필요가 있다.

첫째, 생활형 숙박 시설은 초기 분양 시점부터 숙박 시설로 인지하고 청약에 참여해야 한다. 올해 4월부터 법이 바뀌면서 주택 용도 금지와 함께 숙박업 신고 절차를 통해 숙박 시설로만 사용해야 하는데, 불법 사용 적발 시는 정부로부터 이행 강제금을 부과받게 된다.

둘째, 생활형 숙박 시설은 수익성을 보장하는 상품이라도 해당 물건 인근의 동종 경쟁 시설의 객실 가동률을 체크할 필요가 있다. 생활형 숙박 시설의 낮은 환금성과 운영 회사의 리스크를 감안해 평균 객실 가동률 70~80% 이상 나올 수 있는 상품을 선택할 수 있다면, 고정된 임대 수익에 추가 수익도 기대할 수 있다.

마지막으로 일반적 위탁 운영 상품으로 접근 시, 시행사 및 운영사의 운영 능력이나 재무 상황을 반드시 체크해야 한다. 아파트는 시공사(건설사) 브랜드에 웃돈이 붙을 만큼 중요하지만, 생활형 숙박 시설은 운영사의 능력이나 재무 상황 등이 더 중요하다. 분양 사무소의 '확정 수익률 보장'이라는 달콤한 문구에 현혹되지 말고 분양 이후의 상황을 예상해야 한다. 운영 사업자가 부도날 경우 확정 수익률을 지키기는 사실상 불가능하기 때문이다. 생활형 숙박 시설을 노후 자금 확보를 위한 투자 대안으로 고려하는 은퇴자라면 일부 지역의 청약 열기와 장점에 현혹될 것이 아니라 계약 전 여러 위험 요소를 꼼꼼히 체크함으로써 투자 위험을 최소화하는 전략이 필요할 것이다.

[그래픽] 일반 호텔과 생활형 숙박업 차이점 기고자 : 이덕수 한화생명 마케팅역량팀 부동산 전문가
장르 : 고정물
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