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8월에만 서울서 95건… 업계 ＂헐값에 파는 대신 증여성 매매＂

"한 달 만에 8억원이나 떨어지다니, 헬리오시티에 무슨 일 있나요?"

최근 인터넷 부동산 커뮤니티에서는 서울 송파구 대단지 아파트인 헬리오시티의 한 거래 사례가 화제로 떠올랐다. 지난달 26일 전용면적 84㎡가 13억8000만원에 직거래됐는데, 한 달 전 공인중개사를 통해 거래된 같은 면적의 매매금액(22억원)보다 8억원, 작년 10월 최고가(23억8000만원)에 비해서는 10억원이나 낮기 때문이다. 올 들어 이 단지에서 직거래가 여러 차례 일어나긴 했지만, 이번 사례를 제외하면 모두 19억~21억원 선에 거래됐다. 이를 두고 전문가들은 특수관계인 간 증여성 거래일 가능성에 무게를 두고 있다.

◇집값 하락 틈탄 증여성 거래 활발

실제 최근 금리 인상 여파로 집값이 하락 국면에 접어들자 이런 상황을 활용한 증여성 거래로 보이는 사례가 늘어나고 있다. 자녀에게 주택을 물려줄 계획이 있는 부모라면 집값이 낮을 때 양도하는 게 절세 측면에서 유리하기 때문이다. 이런 특수관계인 간 거래는 중개사의 도움이 필요 없기 때문에 수수료 절감 차원에서 직거래로 이뤄지는 경우가 많다.

30일 국토교통부에 따르면, 지난 8월 서울 아파트 매매 678건 가운데 14%인 95건이 직거래로 집계됐다. 두 달 전(8.2%)에 비해 비율이 6%포인트 가까이 높아졌다. 강남 등 인기 지역 비중이 높은 9억원 초과 아파트 직거래 21건 중에서는 절반 넘는 11건이 직전 최고가보다 3억원 이상 낮은 가격에 거래됐다. 강남구 일원동 디에이치자이개포(84㎡)는 15억원에 거래됐는데, 작년 12월 체결된 직전 거래가(24억원)보다 9억원이나 낮다. 강남구 도곡동 대림아크로빌(130㎡)도 직전 거래가(27억7000만원)보다 6억원 이상 낮은 21억6597만원에 직거래됐다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "최근 주택 거래가 끊기면서 가격을 대폭 낮추지 않고는 처분이 어려워지자 증여성 거래를 선택하는 사람이 많다"고 말했다.

◇허위 거래 했다간 가산세

아파트를 시세보다 낮은 가격에 자녀에게 양도하는 것은 예전부터 자산가들이 세금을 아끼기 위해 자주 활용하던 방법이다. 13억8000만원에 거래된 헬리오시티의 시가(市價)가 20억원이라 가정하면, 이 아파트를 증여할 때 자녀가 약 6억원의 증여세를 내야 하지만 매매하면 부모가 양도세만 내면 된다. 만약 부모가 1주택자라면 각종 공제 혜택을 통해 양도세를 최대 80%까지 줄일 수 있고, 다주택자라 하더라도 내년 5월까지 양도세 중과(重課)가 유예되므로 지금 양도하는 게 유리하다.

세무 당국은 과도한 저가(低價) 양도를 방지하기 위해 주택이 시가보다 3억원(또는 시가의 30%) 이상 낮은 가격에 거래되는 경우 시가에 거래된 것으로 간주해 세금을 부과한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "자산가들은 서울 인기 지역 아파트의 시세는 장기적으로 우상향할 것이라 믿기 때문에 집값 조정기가 되면 세금을 좀 내더라도 자녀에게 자산을 넘기려는 경향이 강하다"고 말했다.

한 부동산 전문가는 "시가와 현저하게 가격이 차이 나는 직거래는 국세청에서 상시 모니터링하고 있다"며 "거래 대금을 제대로 지급하지 않거나 향후 되돌려주다 적발되면 가산세를 낼 수 있으니 거래 증빙 자료를 확보해둬야 한다"고 했다.

[그래픽] 서울 아파트 매매 중 직거래 비율 / 특수관계인 매매로 의심되는 서울 아파트 직거래 사례 기고자 : 신수지 기자
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